5. La cesión del contrato y el subarriendo
Si
en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o
profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el
contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su
consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al
propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de
un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier
medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por
ejemplo, por burofax, por carta notarial etc.
La cesión del
contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y
deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera
persona, mientras que el subarriendo es el arrendamiento que realiza el
inquilino de todo o parte del local que él utiliza.
En estos
casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el
subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce
la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)
Si
se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que
figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del
local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.
6. Las obras en el local
Para
solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar,
entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las
mejoras.
- Las obras de conservación
El
propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que
sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado
normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado
éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es
responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc). El
arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
- Las obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si
la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que
concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que
tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan
durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la
renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda
utilizar a causa de las mismas.
En estos casos, el propietario
debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el
objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una
vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del
contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al
local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste
finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan
iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras
tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del
local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos
que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el
arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador
(expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local
o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos
casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a
su estado original.
La realización de obras de mejora por el
propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato,
darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes
hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de
la renta vigente.
